단의 자유로운 일상

1. 비용 구조 비교재건축 : 기존 건물 철거 후 신축(평당 500~700만 원)으로 공사비, 설계비, 철거비 등 초기비용 부담이 크지만,리모델링 : 기존 골조 유지 후 내부, 외장 개선(평당 200~400만원)으로 총비용은 상대적으로 낮습니다.2. 수익률 & ROI 차이재건축 : 장기 투자에 적합하며, 신축 프리미엄 반영으로 매각 시 수익률 9~11%까지 전망리모델링 : 투자금 회수 빠르고 임대 수익(예: 연 8%대) 안정적이나 신축만큼 파격적인 수익은 어려움3. 기간과 리스크재건축 : 통상 8~10년, 전면 철거 → 공실 장기화 + 이자 부담 등 리스크 존재리모델링 : 2~3개월 공사 가능, 부분 시공으로 임대 유지 가능 → 공실 리스크 최소화4. 제도, 규제 영향재건축은 재건축초과이익환수제(재초환)..

🏙️ 단순한 평가가 아니다.2024년 산업통상자원부는 분산에너지 활성화 특별법에 근거해 전력계통영향평가 제도를 전면 개편했습니다.특히 재건축 재개발처럼 대규모 전력 수요 증가가 예상되는 사업은 단순 검토를 넘어 정밀한 전력망 시뮬레이션과 평가를 필수로 거쳐야 합니다.이번 글에서는 기본 편에서 다루지 못했던 세부 평가 항목, 대행자 제도, 실질적 현실까지 심층 해석하겠습니다.🛠️ 1. 평가 대상, 거의 모든 재개발 재건축 사업 포함구분내용평가 대상 지역전국 (원칙적으로 전체 적용)제외 가능한 경우국가안보 재난 대응 등 극히 일부 사항주요 사업재건축, 재개발, 1기 신도시 리모델링, 대규모 주거단지→ 요약과거처럼 '대규모 산업단지'만이 대상이 아니라 수백 세대 이상의 아파트 재건축도 영향평가 대상입니다...

🏙️ 재건축 재개발, 왜 전력망과 연결될까?서울과 수도권을 중심으로 활발하게 진행 중인 재건축과 재개발 사업.그런데 단순히 낡은 아파트를 헐고 새 아파트를 짓는 것만으로 끝나는 게 아닙니다.수천 세대가 한 번에 입주하게 되면, 전력 사용량이 폭발적으로 증가하면서 기존 전력망(송전선, 변전소)에도 엄청난 부담을 주게 됩니다. 이때 반드시 거쳐야 하는 절차가 바로 "전력계통영향평가"입니다.🛠️ 전력계통영향평가란?정의새로 짓는 대규모 건물 (특히 아파트 단지)이 기존 전력망에 어떤 영향을 미칠지 사전에 분석하는 제도입니다.목적전력망에 과부하가 걸리지 않는지송전선, 변전소가 견딜 수 있는지전압과 주파수 유지에 문제가 없는지를 미리 체크해서 전력망 안정성을 확보하는 것이 핵심입니다.관련기관한국전력공사(한전)전..

🏙️ 재초환, 재건축 시장의 핵심 규제재건축 시장을 논할 때 빠질 수 없는 제도가 바로 재건축초과이익환수제(재초환)입니다.2006년 도입된 이 제도는 부동산 시장의 과열을 막기 위해 탄생했지만 오늘날까지도 논란의 중심에 서 있습니다이번 글에서는 재초환이 무엇인지, 어떤 구조로 작동하는지 일반인도 이해하기 쉽게 설명해 보겠습니다.🧩 재건축 초과이익환수제란 무엇일까?정의재건축 사업을 통해 조합원이 얻는 초과이익 중 1인당 8000만 원을 초과하는 부분에 대해 최대 50%까지 정부가 부담금으로 환수하는 제도입니다.도입 배경2006년 참여정부 시절 도입부동산 가격 급등, 투기 과열 방지 목적2012년 한시 유예 → 2018년 문재인 정부 부활핵심 취지개발 이익의 사유화를 막고, 조세 정의와 시장 안정성을 확..

🏙️ 재초환, 대선 부동산 공약의 핵심2025년 6월 3일 대선을 앞두고, 재건축초과이익환수제(재초환)가 다시 뜨거운 논란의 중심에 섰습니다.부동산 시장에 미칠 파장이 크기 때문에, 여당과 야당 모두 재건축 규제 완화를 주요 공약으로 내세우고 있습니다.하지만 구체적인 접근 방식은 확연히 다릅니다.이번 대선 결과는 재건축 시장의 방향성과 투자 전략을 좌우할 중대한 분수령이 될 전망입니다.🧩 재건축초과이익환수제란?재초환은 재건축을 통해 조합원이 얻는 초과 이익이 1인당 8000만원을 넘을 경우 그 초과분의 최대 50%까지 정부가 환수하는 제도입니다. 초과 이익 산정 기준은 다음과 같습니다.준공 시점 아파트 추정 가격재건축 추진 당시 공시가격 및 정상적인 개발 비용 → 이 둘의 차이를 기준으로 계산합니다...